独自のノウハウにより、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、他の不動産会社では取り扱いづらい「お困り物件」を解決に導いてきた、不動産・用地開発のスペシャリスト・株式会社エスエイアシストがお届けする「お困り物件コラム」。住宅ローンの返済中であっても、転勤や住み替え、離婚、相続などの事情により家を売却したいと考える方は少なくありません。しかし、「住宅ローンが残っているのに売却できるのだろうか」と不安に感じる人も多いでしょう。
結論からいうと、住宅ローンが残っている家でも売却は可能です。ただし、住宅ローンを利用して購入した不動産には通常「抵当権」が設定されているため、売却時にはローンを完済し、抵当権を抹消しなければなりません。そのため、まずは現在のローン残債と不動産の売却見込み価格を把握することが重要です。住宅ローン残債よりも売却価格が高い状態を「アンダーローン」、反対に残債の方が高い状態を「オーバーローン」と呼びます。どちらの状態かによって、選択すべき売却方法が異なります。
住宅ローンが残っている家を売る前に確認するポイント
住宅ローン付きの家を売却する際は、まずローン残債を確認しましょう。残高証明書やインターネットバンキング、金融機関の窓口などで確認できます。次に、不動産会社へ査定を依頼し、現在の売却見込み価格を把握します。査定額は会社によって異なるため、複数社に依頼して比較することが大切です。そして、ローン残債と売却見込み価格を比較し、アンダーローンなのかオーバーローンなのかを判断します。この確認によって、今後の売却戦略が大きく変わります。
オーバーローンの場合の売却方法
オーバーローンとは、家を売却しても住宅ローンを完済できない状態を指します。例えば、ローン残債が2,500万円ある一方で、売却価格が2,000万円しか見込めないケースです。
この場合は主に次の3つの方法が考えられます。
自己資金で不足分を補う
最もシンプルなのは、売却代金で足りない部分を預貯金などの自己資金で補填する方法です。
例えばローン残債が2,500万円で売却価格が2,000万円の場合、不足する500万円を自己資金で用意できれば、通常の不動産売却として進められます。ただし、引っ越し費用や新居取得費用も考慮し、生活に支障のない範囲で資金計画を立てる必要があります。
住み替えローンを利用する
自己資金が不足している場合は、住み替えローンを利用する方法があります。住み替えローンとは、現在の住宅ローン残債と新居購入費用をまとめて借りる仕組みです。オーバーローン部分も新たなローンへ組み込めるため、自己資金が少なくても住み替えを実現しやすくなります。ただし、金融機関の審査は通常の住宅ローンより厳しく、安定した収入や一定の勤続年数などが求められることが一般的です。
③任意売却を活用する
ローン返済が困難で自己資金もなく、住み替えローンも利用できない場合は任意売却を検討します。
任意売却とは、金融機関の同意を得て不動産を売却する方法です。競売よりも高値で売却できる可能性が高く、周囲に知られにくいというメリットがあります。ただし、売却後もローン残債が残る場合は、その返済義務がなくなるわけではありません。金融機関と返済条件を相談しながら進める必要があります。
オーバーローン時の売却手順
オーバーローン状態で家を売却する場合は、まず自己資金による補填が可能か確認します。
補填が難しい場合は住み替えローンの利用を検討し、それも困難であれば金融機関へ返済条件の見直しを相談します。返済額の軽減や返済期間の延長などが認められるケースもあります。
それでも解決できない場合は、最終的に任意売却を選択する流れが一般的です。競売になる前に早めに専門家や不動産会社へ相談することが重要です。
アンダーローンの場合の売却方法
アンダーローンとは、売却価格が住宅ローン残債を上回る状態です。例えばローン残債が2,000万円で売却見込み価格が2,500万円の場合、売却代金によってローンを完済できます。このケースでは比較的スムーズに売却を進められます。
売却代金でローンを完済する
アンダーローンであれば、売却代金から住宅ローンを完済し、抵当権を抹消して物件を引き渡します。
ただし、不動産売却には仲介手数料や印紙税、登記費用などが発生します。査定額だけを見るのではなく、これらの諸費用も考慮したうえで資金計画を立てることが大切です。
売却後に残る資金を活用する
ローン完済後に資金が残る場合は、新居購入時の頭金や引っ越し費用に充てることができます。
資金計画を事前に立てておくことで、住み替えもスムーズに進めやすくなります。
不動産市況によっては、査定時より売却価格が下がることもあります。現在はアンダーローンであっても、時間の経過によってオーバーローンへ変わる可能性もあるため注意が必要です。
そのため、売却を決意したら早めに行動を起こし、市場価格の変動リスクを抑えることが重要です。
アンダーローン時の売却手順
アンダーローンで売却する場合は、まず不動産査定を受けて売却価格の目安を把握します。その後、不動産会社と媒介契約を結び、広告掲載や内覧対応などの売却活動を開始します。買主が見つかって売買契約が成立したら、決済日に売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権抹消手続きを行います。住宅ローンの完済と抵当権抹消が完了すれば、不動産を問題なく引き渡すことができます。
まとめ
住宅ローンが残っている家でも売却は可能ですが、重要なのは「売却価格でローンを完済できるかどうか」です。アンダーローンであれば通常の売却手続きで進めやすく、売却後に資金が残る可能性もあります。一方、オーバーローンの場合は自己資金での補填や住み替えローン、任意売却などの選択肢を検討しなければなりません。まずは住宅ローン残債を確認し、複数の不動産会社へ査定を依頼して現状を正確に把握することが成功の第一歩です。早めに状況を整理し、自分に合った方法で計画的に売却を進めましょう。私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。
弊社は「ピタットハウス浦和西口店・恵比寿店」としての営業を2026年7月をもって終了し、
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